土地の取得費がわからない！そんな時は

土地の取得費がわからない！そんな時は　2017-03-20

こんにちは、資産活用サポート担当の渡邉です。 

土地売却の譲渡所得税を計算するときに、何に対して課税されるのかと言うと、 
売却価格から取得費を引いたものに課税されます。 

しかしながら、その不動産が先祖伝来の土地で、元々いくらで取得したのかわからないケースや、 
契約書が残っておらず、取得費がわからないケースも多々あります。 

そんな時、税額を計算するためにどうすればいいのでしょうか？ 
本日はそちらを紹介致します。 


１、売却金額の５%を概取得費とする 

一般的に良く知られる方法の、概算取得費を用いる方法です。 
例えば、3000万円で売却したのなら、150万円を取得費として計算する事ができます。 
2850万円が課税対象となり、保有期間が5年以上であれば、 
税率は約20％となり、570万円が不動産譲渡所得税となります。 

ちなみに、実際の取得費が5％を下回っているケースでも、 
取得費を5％とみなすことは認められているので、正直に申告しても問題ありません。


しかしながら、取得した時期にもよりますが、土地の取得費が150万円って事はないだろう・・・ 
そんな時には、次の方法があります。 



２、買値を推定して申告 

さて、取得した時期がわかっているが取得費がわからない不動産の買値を推定するときに頼りになるのは、 路線価、近隣の公示地価など。 
税務署側が時価算定で、公示地価４箇所と路線価を比べて、 時価の算定を行った判例があります。 

また、それ以外に税務署側が合理的な算定方式として認めたものとして、市街地価格指数があります。 

「市街地価格指数」は、一般財団法人日本不動産研究所が、全国２２３都市内の調査地点の地価を年２回調査し、指数化するものです。 
税別473円の有償資料ですが、税務署、裁判所が共に買値推定の指数として使用している判例があります。 
これに加えて、当時の通帳や家計簿等に記載があれば強い証拠になり、 
住宅ローンの抵当権設定金額も証拠の一つになります。 


ただし、この市街地価格指数が必ず有効になるとは限らないため、注意が必要です。 
昭和59年以前の同指数は非常に大雑把なものであり、 
また同指数を使用して敗訴となった判例もあります。 

これはとある税理士の言葉ですが、不動産取得税は申告課税方式で、
税務署は申請内容を認めるか認めないかの判断をするのみ。
概算取得費と当時の取得費に大幅な乖離があるのなら、諦めずに、まずは一度税理士へご相談してみてはいかがでしょうか。

ページ作成日　2017-03-20