家族信託 使用事例 【認知症対策】『アパートオーナーの場合』|不動産の相続・資産継承

ご相談内容
父親の物忘れがひどくなってきて今後のアパート管理が心配・・・
今とるべき対策ってなんなんだろう・・・
父親がアパートを2棟持っています。子供は男女1人ずつです。
父親は自分でアパートの管理を行っていますが、最近、物忘れがひどくなってきており、アパートに新規の入居希望者などがでてきた場合、私たち子供が父親に代わって賃貸借契約書の代筆を行うこともあります。
今後、更に父親の物忘れ症状がひどくなってきた場合を想定して、現在とるべき対策はあるでしょうか。
父親が意思判断能力を失ってしまうと、オーナー不在物件に
賃貸借契約も将来の売却・建替えもできなくなる!
父親が意思判断能力を失った場合、家族は父親の代わりに契約行為は原則できません。当然、将来の大規模修繕や建替えもできなくなります。 賃貸借契約は法律行為ですから、たとえ家族であっても父親名義の契約主体になる事はできません。ましてや、意思能力や判断能力がなくなっている状態の父親があたかも判断したかのような体裁(代筆)を権限のない家族が行う事は、実は法律上、大きな問題があります。 同様に、今の状態では、将来発生する「大規模修繕」や「建替え」「売却」といった判断を必要とするこういは、原則的に行う事が難しいといえます。
受託者である家族がスムーズにオーナー業を引き継げる!
不動産はアパートが2棟あって、子供は男女1人ずつですので、所有者である父親を委託者として、例えばA物件については長男を受託者とします。そして利益(この場合は家賃)を受け取る権利は父親、つまり受益者は父親とします。B物件についても同様に父親を委託者兼受益者とし、長女を受託者とします。そして父親が元気なうちは、長男、長女と一緒にそのアパートを管理していけば問題ないでしょう。
もし将来、父親が意思判断能力や判断能力を失う事態に陥った場合、今度は受託者である子供達が明確な財産の管理処分権限を持って、「賃貸借契約」はもとより、「大規模修繕」や「建替え」、もしくは「売却」といった行為を行う事が可能です。 何よりも、意思判断能力を失った父親の「代筆」をして契約行為を行うという「法的に問題のある行為」から開放されます。 もちろん、信託契約書には、将来相続が起きた場合、それぞれの物件の承継先をA物件は長男、B物件は長女としておけば、別途遺言で指定したり、相続発生後に遺産分割協議をしなくても、自分の意思どおりに相続させることができます。
家族信託のメリット
・ 予め管理処分権限を家族へ与えておくことで、万が一の時もスムーズに管理・運営の移行が可能!
・ 一つの信託契約の中に、承継人の指定という遺言書の機能も盛り込める!
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