20年前に父親から相続した賃貸アパートを、80歳代の兄弟4人の共有名義で所有しています。アパートも古くなってきたので、建替えや大規模修繕、もしくは売却してしまうことも検討しているところです。最近、長男の健康状態が思わしくなく、物忘れも増えたようです。自分を含め、ほかの兄弟も高齢のため、いつ何が起こっても不思議ではありません。 4人兄弟の子供は、長男と長女に息子が1人ずついます。兄弟仲は非常に良いので、問題が起こる前に何かしらの対策をとるべきでしょうか？

共有名義で１つの不動産を持っている場合、共有名義人（上記の例では４人の兄妹）のうち１人でも認知症を発症するなどして意思判断能力が失われると、その不動産の処分はすぐにはできなくなります。加えて相続が発生してしまうと、共有の名義はさらにその相続人の数だけ増えていきますので、もはや「動かすことが非常に困難な物件」となってしまいます。

兄妹４人が健常なうちに、兄妹４人を委託者兼受任者とし、例えば長男と長女の息子２名を受託者とした信託契約を結びます。こうすることで、
�@将来、共有者の誰か１人が意思能力や判断能力を失ってしまう事態が発生しても、このアパートの管理や処分は受託者の権限で行う事ができます。
�A仮に今すぐにアパートの売却等を検討するとして、８０歳代の兄妹が売却の条件等の交渉や判断を行うのが困難な場合であっても、受託者が兄妹４人に代わり交渉等の権限を持つことができます。
�Bもし長男に相続が発生した場合でも、長男が持つ「受益権」を長男の子が相続しますので、通常の相続と何ら変わるものではありません。そして、引き続きアパート全体の売却を含めた処分の権限を受託者（長男の息子と長女の息子）が行使することができます。
�C例え売却せずに、兄妹一族共有の財産とし続ける場合でも、大規模修繕や建替えなどにより契約権限を受託者に集中させることができますので、共有者全員の承諾と協力を得る必要がなくなります（賃料収入などは従来どおり兄妹４人のものです）